北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

(相关资料图)

一

Q:

我是一个北漂二十多年的技术人员，早年在北京买了房子，深感有房子对于立足北京的重要性。目前孩子落后北京，我想给他买一个小二居，看了房子以后有一些举棋不定，特躬身请教。

1、孩子现在在西边上班，但是未来企业可能会迁移到通州，想沿着6号线东面找楼盘（通州区域暂不考虑）。一直没有看到新盘或者楼龄很新的二手房（如十年以内），望章哥指点。

2、目前在朝阳区沿着6号线，主要看了常营区域，目标二居楼盘看了看大概成交价370万—450万。主要困惑是，这些房子大多数有13年左右楼龄，因为孩子还是单身，未来仍然有不确定性，将来再置换的时候，这些房子可能将近20年楼龄，再置换转移会不会很困难呢？还有就是价值会不会明显下跌？在这个区域应该入手一般档次的房子，还是用较大的贷款比例买入品相相对较好的房子呢？望百忙中答疑解惑。

A：

1、房龄十年以内的，常楹公元和长楹天街啊，都有2013年前后的。不过这价格就不合适了，450万买两居，70多平的单价6万。这够呛，如果房龄新还这么便宜的就大概率有硬伤了，或者是保障房或回迁房，市区的商品房不好找。

2、参照现在20年房龄的不就得了，东西城只要是2000年之后的还算次新房呢。房龄不是最主要的，只要不是老到影响贷款，那关键是维护的品质和是否宜居。

这就跟搞对象似的，确实是岁数越大越不好找，但更重要的是看什么条件了，90多老头儿要有千万财产还被争抢呢。或者相对于岁数来说身体和外貌更重要，房子来讲就是维护比房龄重要，5年的回迁房也未必有20年的商品房受追捧。

3、房产的价值由地段儿决定，至少是大部分。理论上房龄每增加一年，价值下降2%左右，但现实中并不明显，因为地段儿价值上升的更快，或者是货币超发的速度更快。

4、如果是首贷资格，那就尽量把额度用足，一个家庭就这么一次福利，别浪费了。另外房子是用来住的，居住体验越好的越保值。

5、我觉得有点儿考虑的多了，没太大必要。小城市是新房更受追捧，二手房甭管几年的都不好卖。北京十多年前也有这种情况，但近十年市区就没什么新房了，二手房成交占比80%，早就是主流了。所以没必要太纠结具体年限，还是看小区的品质吧。

仅供参考。

二

Q:

我看您不看好西红门橡树湾，但我觉得新房不应该才升值更好吗？地段配套现在虽然还欠缺，但如果几年后发展起来不就跑赢大盘了吗？我因为是在总部基地上班，所以只能选择这里，而且孩子马上出生，过几年要置换学区房，所以也得选择能跑赢大盘的。所以才再问一句，这里能跑赢大盘吧。

A：

1、这我都不知道说什么好了。未来的事儿谁也说不准，自己觉得行就行了呗，没必要非得让我说什么，有点儿强人所难了。

2、打个比方吧，我有点儿不看好现在的水硕海归的文凭，含金量远远不如当年了。但你非得说他们现在虽然经验少，过些年学会了不就能给公司创造更大价值了吗？

没问题，这种事儿可以有，但概率不大。另外一点，这得是工资要的低才划算，如果一上来就要N万月薪，那就算将来经验多了，和创造的价值呈正比吗？

3、房子也是这种情况，过去的新房升值确实好，但那时因为地段儿离市区近，又赶上北京大规模扩张的时期，所以几年时间就发展起来了。相当于前些年的海归，随便什么文凭都混的不错，因为赶上了时代的风口。

但现在的新房说不太好了，北京越来越大，新区越来越多，说不好哪里能提前发展。如果是明确的重点板块还行，但也不敢保证，尤其是两区交界的地段儿就更不好说了，一般都略慢一点儿。

4、还有就是这价格，你为什么认为过几年会发展起来？那是因为开发商说的，而开发商是根据土地方的规划和定价来执行的。也就是说，你的预期其实是人家的预期，人家制定了预期的价格来让你掏钱，而预期的价值已经体现在价格中了。

能理解了吗？所有新房的价格都是根据规划，按照完成之后的价值制定的，如果将来按时完成就是拉平实现预期。要想跑赢大盘就得加入更好的产业或配套，属于意外，比如西二旗望京都是这种情况，所以跑赢了。但如果说不仅没有新加入的产业，而且还建设的较慢，那就得陪着站岗了。

5、总之就是这种逻辑，自己判断是否能按期完成规划吧，完成就拉平，超出就跑赢，慢了就落后。

仅供参考。

三

Q:

我现在有昌平县城金隅万科城住房一套，手里现金300万，龙凤胎24年上学，现在想给孩子置换学区。有两个思路，把楼房出租一个月5500，在西城买个占坑的平房，上了学卖掉，但是平房有学位占用估计也要等到六年才好出手。第二，把楼房卖掉差不多能卖380万，加上手里现金，在海淀羊坊店片区买600-700 的学区房。

我有两个疑问，这种占坑平房以后孩子少了是否好出手，能否增值保值；上学高峰期入手海淀是否合适？和平房比，能住的楼房是否更加保险。第二，昌平房产是2010年的，24层东西向二层，怕是以后不太好出手，如果想去西城买平房，现在是否出手卖掉，存利息。等孩子上了学，卖掉平房在朝阳选个学区溢价低的楼房，还是留着昌平楼房租出去？

A：

1、西城的六年一学位是针对老业主的，新业主都是多校，所以无所谓等六年。平房的流动性我不熟，这问当地中介吧。不过一般建议是尽量买楼房，平房是小众产品，居住体验弱了很多，纯粹的占坑儿房，在失去拆迁功能后不受追捧，如果学区功能再减弱的话就更不好出手了。反正近十年来平房没怎么涨，以后看腾退的政策吧。

2、上学高峰期入手海淀是否合适，这从什么角度说啊？高峰期就意味着竞争更激烈，那不买学区房还能有什么办法吗？海淀肯定是更卷的，这就看自家的情况了，牛娃就合适，普娃就压力大点儿了。

3、金隅万科城，房龄挺新就没什么不好出手的。

4、存利息，那将来还打算买回来吗？不买回来就合适，想买回来估计到时候就得再加点儿钱了。反正现在是全国救市的期间，房价上涨的可能性大，考虑好吧。

5、另外这是刚有买学区房的想法吧？西城、海淀和朝阳，一般没这么选的，各区的教育模式都不一样，还是先了解一下吧。这就跟找工作似的，不太好这么随意，有可能影响一生。

仅供参考。

四

Q:

我目前住在海淀区厂洼小区，小房63平米，户型不好。在丽泽商务区三路居路康宁居小区有个三居138平米，板塔结合，把东户型，下午的太阳被板塔户型挡住了，只能晒半天的太阳，目前出租12000每月。我的想法是：

方案1，卖掉康宁居的房，在海淀换个改善性三居，兼顾学区，小高层板楼，预算1500万左右，哪个小区合适。把现住的小房出租约7000元每月。这个方案好在回到海淀。犹豫的是儿子（18岁）过几年结婚时还需要换个方正户型的房。

方案2，卖掉厂洼两居，在世纪城换个方正户型两居，兼顾学区。住康宁居，遗憾的是属于丰台区。好在将来儿子住方正两居，不用换房了。

我们总在两个方案中摇摆，又觉得未来丽泽商务区发展很快，出手房子的时机是否对，烦请给个建议。

A：

1、哪个小区合适？如果是兼顾那就买世纪城的，溢价更低的看五环外清河西二旗，升值也挺好的。注重自住看学院路的，溢价相对更低。

2、是否给孩子准备房子那就看自己了，这外人不好建议。

3、康宁居138平的租金12000，这套房得价值1200万吧？那租售比就是1000往上，和学区房的没多大差距了。说明丽泽的溢价已经很高，再上涨的话风险就进一步加大。毕竟CBD、望京和丰科园都没溢价，金融街、中关村、上地西二旗和亦庄如果去掉学区溢价的话也远远低于丽泽。很难说丽泽能在短期内超过这些产业区，所以考虑好吧，期望值别太高了。

4、反正要是我就把康宁居的换到海淀溢价低的板块了，以清河西二旗一带为主。房子是用来住的，先改善了居住再说以后的。18岁，等结婚还得好几年呢，到时候再说吧。

仅供参考。

五

Q:

孩子3年级，普娃中上，目前在陈经纶望京实验学校。初中望京实验9年一贯或派位清华附朝阳望京分校，目前小区情况派位到清华附可能性不太确定，感觉全靠运气。考虑换房主要诉求：4-5年级转学，有个好些的初中通路，不想太鸡娃。兼顾3代5口居住，二套首付800以内的三居。目前看的意向位置：

1、东城龙体片区，小三居70-80平，老小区户型和可选不多，居住体验感觉不太能满足。

2、金鱼池或望坛新苑回迁，面积和户型尚可，学区东城垫底。

3、望京陈分对应望馨或利泽，可选100+三居，但不确认学区跟东城相比是否有优势。想听听您的建议，因为是换房，满足自住为主，西城感觉都是老破小，不想再折腾了，别的区域暂时没太关注。

A：

1、不太想鸡娃，一般都是小学不鸡还行，中学佛系的话那中考怎么办啊？光靠学校的教学未必够用，东城不是不鸡娃，只是没海淀那么卷而已。除非是天才，否则所有高分孩子都是回家暗地里努力的，否则考不出好成绩。所以还是做些准备吧，至少是心理上的。

2、既然是小升初转学，那一般都是在朝阳啊，进入对口校的可能性更大。而且以望京没有对标天永的，既然是天分中上那就更犯不上了。这么折腾总得有一项占优的吧？而换过去的话所有角度都是吃亏，图什么呢？

3、陈分对标东城的广渠门吧，至少是50中。所以如果换过去能确定这档次的学校就行，能进入汇文算赢。甚至就算是进入50，那从房子溢价上也吃亏了，所以怎么也得广渠门才划算。别的学区也是这标准吧，否则犯不上折腾。

仅供参考。

六

Q:

我的房子在房山长阳，所以对房山比较有感情，但无奈所有人都不看好房山，基本上能看到的说法全是房山跑不赢大盘，我曾经对这个观点深信不疑。但仔细分析后又好像不是这样。

这两天我查了几个数据库中的房价资料，发现从16年均值到22年均值的比较房山的增长率还是不低的。综合各个平台数据16年房山二手均价在2万左右，去年均价在2.9万左右，计算增幅在45%。西城区16年均价9.9万，去年均价12.7万，增幅28%。北京市16年均价4.7万，去年均价6.4万，增幅36%。单看数据应该是西城跑不赢大盘…所以不知道自己哪里搞错了……

A：

1、所有人都不看好房山，不包括我吧？我反正没说过这话。长阳以半岛拿地为标志，之后是赢了大盘的。这几年是没什么太多的集中供地，但至少也不输吧，包括康泽嘉园这种保障房也没输，挺好的。传导排序是有些靠后，但绝大多数业主又不是炒房的，无所谓。

劣势也有，就是到目前为止还是刚需盘占优，改善型的高总价房源流动性弱。另外地段儿配套不齐的就弱点儿了，其他的没什么，看产业的发展吧，至少是长阳不弱。

2、这数据我搞不懂，我没这些数据，公开平台的不准，我一般不看。专业公司的得花钱，我舍不得，所以只是偶尔白嫖几个。而且我也不太看这些区域之间的比较，平均数没什么意义，还是具体到板块和小区为好，比较自己财产的收益就行，没必要和其他业主平均。

3、房山整体来讲不会赢了市区的大盘，问题出在到这里买房的刚需居多，所以大多数都要贷款的，也就以市场价签约纳税。甚至还有人故意高评呢，能多贷些款。而市区的反正怎么都贷不多，那为了少缴税就做低成交价，因此不太准。别的我不知道，这6.4万就肯定不对，至少应该是6.7万以上。所以别太拿这个当真，公开数据的意义不大。

4、总之就是长阳挺好的板块，既然不炒房就甭纠结这些了，也甭听别人的贬低。

仅供参考。

七

Q:

目前看了几个新盘，因为看房的时间比较晚，能入手的都是2层或者临街的了。现在有意向的几个小区有分钟寺的天誉、金茂府和丽泽的北京悦府。分钟寺目前城市界面远不如丽泽，但是房屋品质高，悦府就是和附近昆仑域中国玺比起来价格倒挂。想请教您一下，从增值的角度考虑的话买哪儿更值得推荐？

A：

1、我对新盘不熟，点评人家老惹麻烦，只能简单说两句。

2、房产的价值由地段决定，至少是决定大部分，所以常规建议是两区交界的板块慎选，尤其是分钟寺这种被丰台包围成口袋阵的，很难说哪个区会投资配套。

品质高那就是自住合适呗，北京品质高的小区有的是，但如果地段儿不好就大概率跑输大盘。品质越高输的越多，毕竟没那么多人愿意来出高价接盘。把问题的范围放大就是，有多少人愿意去鹤岗接盘品质高的？

3、另外最好别选择带硬伤的呗。开发商投入了那么多的推广费，几十上百人的团队销售都不好卖，等成为二手房之后就是自己单打独斗了，除非便宜，否则更不好卖。

4、这问题都让我不好回答，有点儿矬子里拔将军的感觉了，在别人挑剩下的东西里面淘宝，不是太容易。再考虑一下吧，如果没其他合适的就选地段儿好的。

仅供参考。

八

Q:

我是刚需型客户，上班在亦庄，西城有套平房能自住。考虑在南边东边三环四环（含四环外）买套刚需住房。楼龄至少在2000年以后，套内73平米以上，总价控制到530万以内吧。周边尽量好停车。您能给推荐一些合适的小区吗？

另外金蝉南里小区怎么样？这个小区环境还行，但是住户大多是当地回迁居民，在人文环境上会不会有抱团或者其他隐患？谢谢章哥！我的全部首付款目前是270万左右，确实有限。我看过了成寿寺、欢乐谷、世纪城、百子湾家园板块，这些板块位置上符合我的需求，但是没看到中意的房子。

A：

1、刚需客户？我也没收钱啊，谈不上客户，就是网友而已，跟中介再说客户吧。530万73平，怎么定出的这明确标准啊？好停车，这是典型的自住需求了，我不好建议，只有中介才熟悉这些。我一般只能从投资保值的角度分析。

2、金蝉南里就是普通的老小区，年头儿长了也无所谓是不是回迁房了，在板块内的保值也不吃亏，如果房子没硬伤的话就是跟随板块大盘。板块普通吧，朝阳区对南部一直不是太重视，产业不多，规划上也不是重点，所以之前的这些年是略弱于北部的。

我觉得没有隐患。人文环境看自己的习惯了，普通人的生活氛围，跟市区的老胡同或回迁房都一样。人和人都是差不多的，如果觉得平房区的人抱团，那回迁房也同样。但一般都是各过各的日子，谈不上抱团儿，犯不上欺负谁。

3、自住看自己的喜好吧，我一般只能从投资角度说，也没房源，找房还是问当地中介吧。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！